نیم قرن اشتباه در بازار مسکن

به گزارش مجله آزمون اول، نیم قرن نگاه سیاست گذار به بخش مسکن از لنز بسته یک چالش در این حوزه را به ابرچالش تبدیل نموده و باعث شده است یک سیاست اشتباهی، مدام با عناوین مختلف تکرار گردد. نتایج مطالعات کارشناسان مالی درباره تاوان سیاست گذاری نادرست در بازار املاک نشان می دهد دولت ها با این تصور که مشکل، کمبود مسکن است، همواره سراغ راهکارهای تامین پول و زمین (منابع مورد احتیاج ساخت وساز) رفته اند؛ به طوری که همواره، فقط سیاست عرضه انبوه در دستور کار بوده است. اما از آنجا که نه قیمت مسکن از موج های جهشی در امان بوده، نه دسترسی به مسکن بهبود یافته و نه حتی قیمت زمین به رغم تخصیص نامحدود زمین دولتی رام شده است، هم اکنون کارنامه این مدل سیاست گذاری از مردودی عاملان این سیاست حکایت دارد. رصد بازار ملک از لنز باز تصویری برای کارشناسان نمایش می دهد که کاملا متفاوت از مشاهدات سیاست گذار است. واقعیت این بازار، کمبود زمین و مسکن نیست، بلکه احتکار ملک باعث قفل بازار شده است. سیاست صحیح برای سرانجام دادن به ملک بازی معرفی شده است.

ماموریت ممکن برای سیاست گذار مسکن تا سال 1410 برای پاسخ به احتیاج عرضه و تقاضای واحدهای مسکونی تشریح شد.

به گزارش جهانی اقتصاد، سه تن از پژوهشگران و کارشناسان اقتصادی در یک وبینار دو ساعته با عنوان سیاست های زمین ومسکن، با تشریح سیاست هایی که از گذشته تا به امروز در حوزه تامین مسکن از سوی دولت ها به اجرا درآمده است خواهان اصلاح فوری نگاه سیاست گذار مسکن به این بخش شدند. این نشست با دو هدف یکی آسیب شناسی سیاست های اعمال شده در بازار مسکن از سوی دولت ها در طول بیش از 50 سال گذشته و پاسخ به این سوال که چرا هیچ کدام از این سیاست ها عملا منجر به پاسخگویی مطلوب و مناسب در بازار ملک نشد و دیگری با هدف پاسخ به این سوال که اساسا نحوه سیاست گذاری مطلوب برای بازار مسکن تا سال 1410 به چه شکلی باید باشد، برگزار گردید.

محسن یزدان پناه، کارشناس و پژوهشگر اقتصادی، محمدصالح شکوهی عضو هیات علمی دانشگاه علم وصنعت و مجید شاکری پژوهشگر اقتصادیه عمومی با حضور در این نشست مجازی به این دو سوال کلیدی در حوزه سیاست گذاری مسکن پاسخ دادند. برآیند آنچه در این نشست مجازی از سوی کارشناسان حاضر مطرح شد، نشان می دهد یک اشکال ریشه ای و مشترک در عمده سیاست هایی که در طول نیم قرن گذشته مانع از حل معضل مسکن در کشور از یکسو و ایجاد رونق پایدار، غیرتورمی و ایمن از شوک های قیمتی شده است، وجود داشته است. این ایراد و اشکال هم در سمت سیاست های طرف عرضه وهم در سمت سیاست های طرف تقاضای مسکن دیده می گردد. این ایراد چیزی نیست جز نگاه غلط سیاست گذار مسکن به این بخش و حوزه سیاست گذاری عرضه وتقاضای واحدهای مسکونی که در نهایت منجر به تعریف سیاست ها و ماموریت های نادرست و ناکارآمد در این بخش شده است.

نگاه غلط از گذشته تا مقطع زمانی حال حاضر در بازار مسکن از سوی سیاست گذار این بخش موجب شده است دولت به اشتباه تصور کند که تنها با فراهم کردن پول و وام و خانه سازی های گسترده دولتی (که عمده آنها در خارج از محدوده شهرهای عظیم انجام شده است) می تواند معضل عرضه و تقاضای مسکن را رفع و هر دو سمت عرضه وتقاضای واحدهای مسکونی را تقویت کند. ناکارآمدی این سیاست ها برای حل مسائل مسکن و باقی ماندن مسائل، خود شاهد اصلی بر ناپیروز بودن و نگاه غلط سیاست گذار مسکن به این بخش است، چراکه در طول دهه های گذشته به رغم آنکه دست کم برای دوره هایی خاص پول، زمین و تسهیلات در اختیار سازند ه ها قرار گرفته است اما ساخت وسازهای دولتی عملا منجر به ایجاد تعادل وساماندهی عرضه و تقاضای مسکن نشده است.

جهش قیمت زمین و مسکن در سال های گذشته تا به امروز، ناتوان شدن خریداران مسکن از خرید واحدهای مسکونی و ساخت وساز در شهرها به اندازه تنها یک سوم احتیاج موجود، سه شاخص مهم ناتوانی و ناکارآمدی سیاست های اجرا شده در بخش مسکن در طول سال های گذشته است که کارشناسان حاضر در این نشست به آن اشاره کردند.

کارشناسان با اشاره به این شواهد روشن و محسوس در بازار مسکن که ناشی از نگاه غلط و در نتیجه سیاست گذاری ناکارآمد مبتنی بر مداخله مستقیم دولت در بازار مسکن به وسیله خانه سازی دولتی(عمدتا در خارج از شهرهای عظیم) بوده است، تاکید نمودند که برای یک دهه آینده سیاست های بخش مسکن باید با یک رویکرد صحیح برنامه ریزی گردد ولازمه این موضوع تغییر نگاه دولت به این حوزه و عدم تکرار سیاست های نادرست و ناکارآمد گذشته است. سیاست های پیشنهادی برای اجرا در یک دهه آینده بازار مسکن سیاست هایی نشدنی، پیچیده و تجربه نشده نیست بلکه ماموریتی است ممکن که پیش از این از سوی بسیاری از کشورهای پیروز جهان در ساماندهی بازار مسکن نیز به کار گرفته شده است.

کارشناسان در این نشست همچنین با تاکید بر این نکته که مشکل عمده سازنده های مسکن عدم دسترسی به تسهیلات نیست، مهم ترین چالش پیش روی رونق فعالیت های ساختمانی را احتکار زمین و عدم دسترسی سازنده ها به زمین های مناسب برای ساخت وساز با قیمت مناسب می دانند.

به گفته آنها هر چند تسهیلات نیز در پیشبرد فعالیت های آنها بی اثر نیست اما از آنجا که حتی در شرایط فراهم بودن امکان دریافت تسهیلات ساخت عمده سازنده ها ترجیح می دهند از تسهیلات استفاده ننموده و با استفاده از سرمایه شخصی اقدام به ساخت وساز نمایند، نمی توان این موضوع را به عنوان مانع مهم در جهت رونق ساخت وساز مطرح کرد. از سوی دیگر آنچه هم اکنون مهم ترین دغدغه بسازوبفروش ها برای شروع پروژه های ساختمانی است کمبود زمین نیست بلکه احتکار زمین و دسترسی نامناسب آنها به زمین مناسب برای ساخت با سطح قیمت مناسب و واقعی است. ضمن آنکه هم اکنون حجم وسیعی از زمین های مرغوب شهری صرف ساخت واحدهایی شده است که هم اکنون در فهرست خانه های خالی از سکنه قرار دارند. احتکار مسکن نیز منجر به سختی دسترسی سمت تقاضا به مسکن شده و موجب شده است به رغم آنکه موجودی واحدهای مسکونی در کشور در سطح مناسب قرار گرفته است اما واحدهای مسکونی در دسترس برای تقاضای مصرفی بسیار کمتر از حجم عرضه انجام شده به بازار ملک است.

به گفته این کارشناسان سیاست درست برای ساماندهی به شرایط فعلی در بخش مسکن استفاده از اهرم های درست اقتصادیاتی از جمله اقتصادیات خانه های خالی به روشی است که بتواند احتکار زمین و مسکن را به طور موثر خاتمه بدهد. در واقع اگر چه مداخله مستقیم دولت در بخش مسکن کارشناسی نیست اما در صورتی که دولت قصد سیاست گذاری موثر در این بازار را دارد نحوه آن از اهمیت بسیار زیادی برخوردار است. کارشناسان همچنین در بخش دیگری از این وبینار بیان کردند که سیاست گذار مسکن در بیش از نیم قرن گذشته سیاست های دولتی در این بخش را به خانه سازی تنزل داده است، این در حالی است که بازار مسکن باید از منظر شهر و شهرسازی مورد توجه قرار بگیرد و در بستر شهر تعریف گردد و نه تنها در بستر خانه سازی به صورت صرف.

در واقع به جای نگاه به خانه، نگاه به شهر باید مورد تمرکز سیاست گذار بخش مسکن قرار گیرد. به گفته آنها در صورت وضع و دریافت اقتصادیات های موثر در بخش مسکن، عرضه مسکن نیز افزایش می یابد و قیمت زمین و مسکن هم تعدیل می گردد. در واقع اقتصادیات املاک، معضل احتکار در بازار زمین و مسکن را رفع خواهد نمود و این سیاست نه سخت است و نه نشدنی و در بسیاری از کشورهای جهان تجربه شده است.

به گزارش جهانی اقتصاد این چندمین بار است که کارشناسان اقتصادی و صاحب نظران بخش مسکن از دولت درخواست می نمایند یک بار برای همواره چالش اصلی بازار مسکن یعنی احتکار در بازار زمین و مسکن را رفع کند. دریافت اقتصادیات سالانه از املاک مسکونی که سهل الوصول ترین و اثرگذارترین روش اقتصادیاتی برای تنظیم بازار مسکن است یک اهرم قوی و موثر برای خاتمه دادن به بخش عمده ای از مسائل هم در سمت عرضه و هم در سمت تقاضای مسکن است.

مشکل مسکن از کجاست؟

محسن یزدان پناه، کارشناس و پژوهشگر اقتصادی، با اشاره به اینکه تقریبا حدود 20 میلیون یا بیش از 20 میلیون نفر در کشور درگیر فرسودگی و حاشیه نشینی هستند، بیان کرد: در شرایط فعلی، یک تقاضای بالقوه وجود دارد اما عرضه ای برای پاسخ این عرضه وجود ندارد.

وی اضافه کرد: روندها به گونه ای است که می توان نتیجه گرفت معضل از ترتیبات نهادی داخلی و سازماندهی فراوری است و اگر نگاه ما به اعتبار و پول این باشد که این اعتبار و پول است که چرخه اقتصادی را به حرکت درمی آورد و سپس پس انداز در آن به شکل واکنشی شکل می گیرد، می توان گفت به طور کلی مشکل منبع و پول برای مسکن نداریم. بلکه مشکل ترتیبات نهادی داریم که بتواند چرخه فراوری، عرضه و فعال شدن تقاضا بعد از عرضه مسکن را ایجاد کند. براساس این صورت بندی باید دید چه سیاست هایی می تواند در حوزه مسکن اثرگذاری بهتر داشته باشد؟

یزدان پناه اضافه کرد: با توجه به ضرورت هایی که در حوزه شهرنشینی و تامین مسکن وجود دارد تاکید من بر این است که اگر مساله ما شهر و محله است نمی توان آن را به خانه یا یک ساختمان تقلیل داد باید در مقیاس محله این موضوع را دید. زمانی که بخواهیم در این مقیاس به موضوع مسکن توجه کنیم باید لوازم آن را نیز فراهم کنیم. اگر اقتصاد صنعتی هستیم، اگر بخواهیم پایداری جمعیتی با کیفیت زیست شهری را تجربه کنیم احتیاجمند شهر هستیم نه لزوما شهر عظیم یا شهری که از ارتفاع بالا برخوردار است؛ بلکه شهری که در آن در کنار زندگی ساکنان، اقتصاد را نیز سامان می دهد، خدماتش را شکل می دهد و زیست شهری آن را معنا می دهد.

به گفته وی، سرانه های شهری از پارک، موزه، سینما و... همه اینها در این اکوسیستم جدید مفهومی جدید پیدا می نماید. اگر ما مفهوم مسکن را به شهر ارتقا دهیم واحد کنشگر برای فراوری این شهر را هم باید به چیزی مثل developer ارتقا دهیم. به همین دلیل است که در شهرهای اروپایی خانه ها بیشترین قرابت را با معماری دارند، بیشترین کنترل و کیفیت و تامین استانداردها را دارند و بیشترین نزدیکی را با طبیعت دارند. کنشگرانی که این جریان را ایجاد نموده اند تعداد معدودی از توسعه گران شهری هستند در حالی که ما در ایران تعداد زیادی بسازوبفروش داریم که شاید سواد خواندن و نوشتن هم ندارند و وارد این حوزه شده و هم معماری و شهرسازی و هم کیفیت زیست را با چالش روبرو نموده اند.

بنابراین بر خلاف توصیه بسیاری از کارشناسان که معتقدند در اینجا دولت مسوولیت مداخله مستقیم برای ساخت و تامین مسکن دارد که من به شدت با این موضوع مخالف هستم ما باید به این موضوع فکر کنیم که زیرساخت نهادی ما چگونه می تواند اصلاح گردد که واحدهای سازنده ساختمان تبدیل به واحدهای شهرساز گردد؟

یزدان پناه همچنین اضافه کرد: اگر در محله ای در تهران قیمت زمین فوق العاده بالاست چون بافت خاص و موقعیت خاصی دارد. مساله این نیست که قیمت چقدر است، مساله این است که این کیفیتی که در آن محله وجود دارد چرا در جاهای دیگر وجود ندارد؟ اگر این مساله حل گردد سایر مسائل را هم می توان به نحو درست تری صورت بندی کرد. در واقع، در صورتی که ثروت و امکانات از محل فراوری و اقتصاد، درست توزیع شده باشد افزایش قیمت زمین و مسکن به نوبه خود اتفاق بدی نیست به خصوص اینکه این اتفاق منجر به ایجاد ارزش اضافه نموده در شهرها و روستاها می گردد و جذابیت سکونتی در سایر مناطق را نیز افزایش می دهد.

الگوی جایگزین توسعه عمودی

محمدصالح شکوهی عضو هیات علمی دانشگاه علم و صنعت با اشاره به اینکه مداخله دولت ها در بازار مسکن از بیش از نیم قرن گذشته و از دهه 30 در کشور شروع شد، بیان کرد: باید دید در یک دهه آینده سیاست های دولت در بخش مسکن به چه سمتی پیش خواهد رفت. الگوهای ذهنی تکرارشونده و ناکارآمد در عرضه مسکن از دهه های مختلف تا به امروز به کار گرفته شده است. در شرایطی که دولت ها مسکن را به عنوان یک بازار خیلی خوب برای ایجاد شغل می بینند و فکر می نمایند می توانند با مداخله و ورود به بازار مسکن به سرعت نرخ بیکاری را کاهش دهند، بحث ما این نیست که دولت به حوزه مسکن ورود نکند بلکه بحث این است که سیاست گذاری دولت ها در حوزه مسکن باید به چه نحوی باشد.

وی اعلام کرد: الگوی جدیدی که به عنوان الگوی جایگزین در جهان به آن رسیده اند الگویی است تحت عنوان الگوی اکوویلیج (ECO VILLAGE) که در این الگو شهرها در ارتباط با طبیعت شکل می گیرند، خانه ها یک طبقه هستند و محل کار و ارتباطات اجتماعی و مراودات همه در خانه معنا پیدا می نماید و از نظر تامین انرژی و آب برای همه آنها راه چاره های ساده تری در نظرگرفته شده است. در جهان شبکه هایی از این اکو ویلیج ها وجود دارد و بیش از هزار اکو ویلیج در جهان تعریف شده و جهان و شهرسازی در حال رفتن به این سمت است.

وی همچنین با اشاره به تغییرات جمعیتی و حرکت هرم سنی جمعیت کشور به سمت میانسالی و سپس سالخوردگی در دهه های پیش رو احتیاج به اصلاح الگوهای سیاست گذاری در بخش مسکن را ضروری بیان کرد و اضافه کرد: راه چاره این است که به وسیله تقویت مشاغل، بدنه اقتصادی و ایجاد محیط کسب و کار و مسکن مولد در سایر مناطق به سمت مهاجرت معکوس برویم. به گفته وی، هم اکنون پیک جمعیتی ایجاد شده در دهه 60 در سن کار قرار دارند. این جمعیت در سال های آینده به سمت بازنشستگی حرکت می نمایند. با حرکت این گروه انبوه به سمت بازنشستگی قطعا تغییرات مهمی در ذائقه آنها در بخش مسکن ایجاد خواهد شد. در همین دوره کرونا هم دیده شد که تمایل از تجمع به تمایل به دوری افراد از یکدیگر تغییر جهت داد و به سمت الگوی مسکن با محیط طبیعی حرکت نموده است. هر چند برای کسی که در سن بازنشستگی است نزدیکی به مراکز کار و مشغله های شهری و... نیز چندان اهمیت ندارد.

بنابراین یکی از مباحث جدی که از الان باید به آن فکر کنیم بحث مهاجرت معکوس به شهرهای کوچک و روستاهاست.

شکوهی تاکید نمود: اعتقاد داریم که دولت نباید در مسکن سازی دخالت کند اما اگر بخواهد و اصرار داشته باشد وارد این حوزه گردد، باید به شکل متفاوتی به این موضوع نگاه کند. نکته دیگر اینکه مساله ما مساله زمین است. در حالی که متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در تهران هم اکنون بیش از 27 میلیون تومان است شاید هزینه تامین مصالح برای هر مترمربع بین 3 الی 4 میلیون تومان باشد و مابقی مربوط به قیمت زمین است. علاوه بر این در مناطق شمال تهران این میزان به شدت بیشتر است.در بعضی موارد در واحدهای مسکونی ساخته شده در بازار مسکن شمال شهر تهران، بیش از 90 درصد قیمت تمام شده مسکن ناشی از قیمت زمین است. این در حالی است که اگر الگوی دسترسی به زمین مناسب برای ساخت در کشور درست بود اساسا با معضل کمبود زمین روبرو نبودیم.

وی همچنین با تاکید بر اینکه یکی از مهم ترین راهکارها در تنظیم بازار زمین و مسکن به کارگیری ابزارهای درست اقتصادیاتی است، گفت: همچنین باید از ابزارهای اقتصادیاتی استفاده گردد. اقتصادیات خانه های خالی که هم اکنون ناکارآمد است باید با فرمولی کارآمد دریافت گردد. اگر قوانین اقتصادیاتی حوزه مسکن مانند اقتصادیات خانه های خالی درست اجرا گردد اولا عرضه مسکن به شدت افزایش می یابد؛ ثانیا قیمت زمین کم می گردد چون فرد نمی تواند خانه را احتکار کند. در جهان با ابزارهایی مانند اقتصادیات معضل قیمت و احتکار زمین را رفع نموده اند. از سوی دیگر با تعریف امکانات درست در سایر شهرها افراد به مهاجرت معکوس روی خواهند آورد.دولت ها اگر به جای مسکن به مفهوم شهر با همه الزامات خود و ضرورت ها نگاه می کردند شرایط خیلی بهتر بود، در حالی که دولت ها از گذشته تا به امروز نقش اصلی خود را که زیرساخت ها هست رها نموده و به مداخله مستقیم در بازار مسکن روی آورده اند.

وی به کارگیری ابزارهای اقتصادیاتی برای تنظیم بازار زمین و مسکن را از ضرورت ها بیان کرد و گفت:در آلمان اگر زیر 10 سال بخواهند خانه خریداری شده را بفروشند به حدی رقم اقتصادیات زیاد است که فروش برای مالکان به صرفه نیست. بحث این است که مکانیزم گذاری با استفاده از اهرم های اقتصادیاتی برای بازار مسکن به خصوص برای الگوی پیشنهادی، اصلا فرآیند سخت، نشدنی و پیچیده ای نیست.

فرصت 10 ساله برای اقتصاد ایران

مجید شاکری پژوهشگر اقتصادیه عمومی نیز در این نشست با اشاره به اینکه هم اکنون احتیاج سالانه به مسکن به طور میانگین حدود یک میلیون واحد است، گفت: این درحالی است که میانگین ساخت سالانه مسکن در حال حاضر 350 هزار واحد مسکونی است.به گفته وی، مشکل اصلی در بازار مسکن و ساخت وساز حتما کمبود مسکن به مفهوم کمبود متراژ مسکونی نیست، اما مشکل مهم تر کمبود بافت مسکونی قابل سکونت و کمبود مستحدثات شهری است که در کنار هم بافت مناسب شهری را برای سکونت ایجاد کند. زمانی که ایده های مختلف برای طرح های مسکن را نگاه می کنیم تصور این است که علت رکود ساختمانی و کمبود عرضه عدم دسترسی سازنده ها به وام ساخت و بالا بودن هزینه های ساخت وساز است. اما در تحقیقی که سال 90 انجام شده است نشان داده شد که 85 درصد تامین اقتصادی ساخت در ایران از محل جیب خود سازنده ها انجام می گردد فارغ از اینکه امکانات تسهیلاتی پرداخت گردد یا خیر. چرا که دریافت تسهیلات خرد به دلیل مسائل زیادی که دارد اساسا جز در موارد محدود مورد استقبال سازنده ها نیست. در نتیجه تصور اینکه مشکل مسکن این است که پولی داده گردد تا مسکن ساخته گردد اشتباه است.

مساله اینجاست که کمبود پول نهاده ای نیست که مهم ترین عامل کمبود عرضه باشد. درست است که بالا رفتن هزینه های ساخت مهم است اما همه اینها نسبت به هزینه دسترسی به زمین برای ساخت خیلی اعداد پایین تری هستند هم به لحاظ اثری که بر نحوه رفتار یک فراوری نماینده برای فروش و رفتن به سمت پروژه می گذارد و هم برای مشخص قیمت با توجه به مدیریت هزینه هایی که سازنده برای ساخت پروژه ای که در دست ساخت دارد، متقبل می گردد. بنابراین مشکل اصلی مربوط به نحوه عرضه زمین است.وی راه اصلی برای حل این موضوع را رفتن به سمت تحریک عرضه زمین با مکانیزم های اقتصادیاتی مطرح کرد و گفت: در کنار این حقیقت که باید برای عرضه مسکن به عنوان کالای مصرفی مسکن چاره اندیشی گردد، بازار مسکن از سوی دیگر مهم ترین پاسخ به عرضه دارایی سرمایه ای نیز هست. مسکن امروز تصادفا هم کارکرد سرمایه ای و هم کارکرد مصرفی دارد و این موضوع حکم می نماید که عرضه باید به صورت گسترده افزایش یابد. همزمان برای اقتصاد ایران این موضوع به اندازه 10 سال فرصت ایجاد می نماید.